式中:Δt为两种交通方式的出行时间差;W为h人均工资;ΔF为两种交通方式的运费差,即票价差;f为单位家庭居民上下班出行的频率.

　　3 样本及参数的获取

　　3.1 参数的确定

　　利用所建立的模型,对沈阳地铁一号线车站附近住宅增值情况进行测算.在居民总消费水平不变的前提下,设定沈阳站为沈阳市就业中心,对式(11)中的参数分别取值如下:

　　单位家庭居住面积(G),90m2;

　　收益还原率(R),0.13,(取中等风险程度的建筑物收益还原利率),则{1-[1/(1+R)]n}/R=7·69;

　　地铁速度,1号线为35km/h(数据来源:沈阳地铁指挥部);

　　步行速度,6km/h;

　　h人平均工资,7.76元/h(数据来源:沈阳市劳动和社会保障局);

　　假设地铁每站间隔1min;单位家庭两口人;每d乘坐两次公交车或地铁.

　　根据公式ΔP=7·69·ΔK/90=0·0854ΔK,在获取沈阳地铁一号线沿线楼盘实际数据后便可以得到一号线各站点附近的房价增值数.

　　3.2 样本选取及其数据的调研

　　实地调研沈阳地铁一号线沿线楼盘.根据一号线沿线楼盘实际情况,选取了典型站点进行测算,共选取11个楼盘(见表1).

　　在增值模型中,K(a-A)即地块A的家庭地铁出行与常规公交出行的年交通成本差为未知量.根据广义交通成本ΔK=f·(Δt·W+ΔF)得出K(a-A).其中f=0.71;w=7.76为固定值,而Δt和ΔF需要实地测取和计算.

　　Δt=公交车出行时间-地铁出行时间=(步行时间+乘坐公交车时间)-(站口距市中心距离/地铁速度+其他时间)

　　经过实测取得各个楼盘到达市中心的公交路线的通行的时间.并由电子地图测得相应的距离. 以沈阳公交车每乘坐一次一元钱,地铁每乘坐一次二元钱为参数,按具体乘坐路线确定ΔF.具体调研结果如表1.

　　3.3 楼盘增值测算

　　根据增值模型ΔP=[K(a-A)/G]·{1-[1/(1+R)]n}/R,测算沈阳地铁一号线沿线站点附近楼盘增值情况.其中ΔK=f·(Δt·W+ΔF),计算结果见表2,并绘制增值曲线图(见图3).

　　3.4 楼盘增值曲线与增值均值

　　理论上认为楼盘的增值从车站开始向周边以相同速度递减,在1km外认为较小,车站附近楼盘的增值曲线如图4所示.[3]

　　而实际上,由于离地铁车站太近,有环境方面的负面影响(如振动和噪声等),使住宅增值程度降低,但不至于使楼盘价值下跌.一般认为在距车站80~100m处楼盘的增值幅度最大.其实际增值情况如图5所示.

　　由于一号线沿线车站80m内没有住宅楼,因而根据图5可以确定在距车站500m左右处楼盘的增值为均值,其计算结果为216元/m2.

　　4 结　论

　　住宅的增值与地铁并不是简单的对应关系.二者的实际关系具有以下特点:

　　(1)地铁建设对地产的利好信息可能会从地铁规划公布时就被接受,楼盘便开始增值,而并非要等到地铁开通前后的那一时刻,因此应该选取较长的时间来考察楼盘的增值情况;

　　(2)地铁的建设不是影响楼盘增值的唯一因素,楼盘的增值可能还会包括房源的质量,基础设施(如教育、娱乐、绿化)的完善等,因此要区分其他因素对楼盘的影响;

　　(3)与实际情况相比

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